סקירת שוק הנדל"ן בקפריסין בעשור האחרון

רפובליקת קפריסין היא מדינה צעירה יחסית שקיבלה את עצמאותה רק בשנת 1960 ולמרות מיקומה באסיה,

היא מהווה חלק מאירופה בשל סיבות היסטוריות ותרבותיות גם יחד.

בסוף המאה ה- 19 הפכה קפריסין להיות בשליטתה של בריטניה ומכיוון שכך,

עד היום מורגשות ההשפעות הבריטיות עליה,

הן במערכת התחבורה והן במערכת החוק והכלכלה.

בשנת 2003 התקבלה קפריסין לאיחוד האירופי ומשנת 2008 היא נחשבת למדינה מן המניין בגוש האירו.

כיום, חלק גדול מהתוצר הלאומי של קפריסין נובע מתיירות נופש ועידוד הגירה והשקעות באי.

קפריסין – התאוששות כלכלית מהירה

בשנת 2013 פקד את קפריסין משבר כלכלי עמוק,

אולם קפריסין הצליחה להתאושש במהירות וכיום הכלכלה שלה משגשגת.

במקביל להתייצבות הכלכלה המקומית,

גם שוק הנדל"ן בקפריסין התייצב עם נטייה משמעותית לעליית מחירים,

אך עדיין קיימות בקפריסין הזדמנויות רבות שבהם תוכלו לבצע רכישת נכס ולהגיע לתשואות נאות עליו.

המיקום הנוח של קפריסין ומזג האוויר הנעים שלה בתוספת העובדה שהיא חלק מגש האירו,

הופכת אותה למקום פרישה המועדף על ידי גמלאים רבים מבריטניה המבקשים לחיות את חיי הפרישה שלהם במקום חם ונעים,

בלי להתמודד עם בירוקרטיה רבה ולכן, הביקוש לדירות באי גבוה ועוד ילך ויגבר.

שוק הנדל"ן בקפריסין עד 2019

ברבעון הראשון של 2017, עלו מדד מחירי הנדל"ן למגורים בשיעור של 0.14% (בניכוי מדד עליית המחירים לצרכן שעלה בשיעור של 1.74%) ומאז נרשמה עליה מתואמת רבעונית ממוצעת בשיעור של 1.2%.

אם מבודדים את רמת עליית המחירים לאזורים,

עולה שניקוסיה נשארה ללא שינוי, בלימסול ובלרנקה עלו המחירים בכ 0.9% ואילו בפאפוס עלו המחירים  בכ- 1.3%.

במהלך שבעת החודשים הראשונים של שנת 2017,

נרשמו עליות בכמות העסקאות בשיעורים של כ 19.6%.

12.6% מתוכם נבעו מרכישת נדל"ן למגורים. סך הרכישות של משקיעי חוץ עלו בכ- 41.3% (הנתונים מבוססים על רישומי המחלקה לרישום וסטטיסטיקות).

גם באשרות בניה נרשמה עליה של כ 41% (מבוסס על נתוני השירותים הסטטיסטיים של קפריסין).

ההתעוררות בשוק הנדל"ן הקפריסאי, מוסברת, בחלקה, בהתעוררות הכללית ובמצב הכלכלי במדינה.

כך למשל, ב-2016 הצמיחה של שוק הנדל״ן בקפריסין עמדה על כ- 2.8% ביחס ל-2015,

ובשנת 2017 נרשם גידול נוסף בצמיחה בשיעור של כ-2.3% ביחס ל-2016.

בבחינת בתים למכירה ניתן למצוא לדוגמא דירת חדר אחד באזור יוניברסל בפאפוס,

שנמכרה באפריל 2018, בכ-68,000 אירו ותוצע למכירה כיום בסכום של כ -87,000 אירו ואף יותר.

שוק הנדל״ן בקפריסין מחולק ,היסטורית ,לכמה אזורים:

האזור הכפרי, האזור האורבני ורצועת החוף המאוישת ברובה ע"י בעלי נכסים שהם משקיעים שאינם קפריסאים.

אם נסתכל על שוק הנדל״ן במבט רטרוספקטיבי מתחילת 2019 אחורה ל-2018,

נראה כי קיימת קורלציה בין התחזקות הכלכלה להתחזקות שוק הנדל"ן עד כדי השפעה הדדית של האחד על השני.

לא אף זאת, אלא שמגמת ההתחזקות הזו ממשיכה קדימה ואף צפויה להתחזק לנוכח פעולות הממשל בניקוסיה והרשויות המקומיות,

אשר משקיעות את רוב מרצן בחלוקת הטבות עידוד למשקיעים זרים ובמקביל בפיתוח המדינה.

שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2021

שנת  2020 בכל העולם הייתה שנה לא צפויה עקב משבר הקורונה שפקד אותה.

אחד הענפים שנפגעו באופן משמעותי מהמשבר היה ענף התיירות שספג מכה קשה.

קפריסין היוונית הנסמכת בעיקרה על תיירות נפגעה גם כן.

אין ספק שהפגיעה בכלכלה הכניסה את שוק הנדל״ן גם כן לתנודתיות.

הנתונים מראים כי ב 8 החודשים הראשונים של שנת 2020 הייתה ירידה של כ 34% במכירות הנדל״ן למגורים ברחבי קפריסין ביחס לאותה התקופה בשנת 2019.

עבור משקיעי הנדל״ן זה אומר שכרגע יש יותר הצע מביקוש מה שיגרום למחירים לרדת.

הבשורות הטובות הן שעם הגעת החיסונים אפשר לראות באופק את סיומו של המשבר והצפי הוא שברגע ששערי המדינות יפתחו,

תהיה עלייה משמעותית בעסקאות נדל״ן ובביקושים לנכסים לתיירות שכן שהיה בדירת מגורים או צמוד קרקע,

מהווה מענה נאות לתקופת הפוסט קורונה וזאת בניגוד לשהייה ההמונית בבתי מלון אשר על כן,

משקיעים חכמים ינצלו את התקופה הזו לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק.

ממשלת קפריסין משקיעה הון עתק בעידוד הכלכלה

לאחר המשבר שפקד את אירופה וקפריסין בתוכה,

ממשלת קפריסין הבינה שעל מנת להניע את הכלכלה ולהחזיר אותה למה שהייתה קודם,

היא צריכה לעודד את ההשקעות הפנים ארציות כמו גם להביא השקעות זרות מחוץ למדינה.

מתוך הבנה זו היא החלה לנקוט בפעולות אקטיביות על מנת לגרום לזה לקרות.

לכן היא פנתה לשלושה מישורים עיקריים:

1. עידוד משקיעים זרים באמצעות הטבות מס

אחד הגורמים המשמעותיים לעידוד השקעות וכניסת כסף חדש למדינה היא באמצעות הטבות מס.

בעלי ממון מחפשים להשקיע במקומות שבהם לא יצטרכו לשלם מס גבוה.

קפריסין נחשבת כיום לאחת המדינות המובילות בהטבות המס שהיא מעניקה למי שמשקיע כסף במדינה,

מה שמושך אליה משקיעים מכל העולם.

2. עידוד הגירה באמצעות מתן אשרות שהיה בקלות

קפריסין מאפשרת לכל אדם שמעוניין לבוא ולגור בה,

את האופציה לקבל תושבות קבע זמניות וקבועות, בקלות יחסית.

אם יש לכם הון עצמי, תוכלו להשקיע אותו בעסקאות מניבות,

ליהנות מהרווחים וגם להיות תושבי המקום.

3. עידוד התיירות באמצעות קמפיין חוצה ארצות ושיתופי פעולה

רפובליקת קפריסין מעודדת את התיירים להגיע ואינה יושבת בחיבוק ידיים. בשנים האחרונות,

השקיעה המדינה מיליוני דולרים בשיתופי פעולה עם לשכות תיירות ממדינות שונות,

על מנת לעודד את תושביהן להגיע לנפוש באי וכן מעניקה תקציבים לעידוד ענף התיירות המקומי .

גם שיתוף הפעולה בנושא צינור הגז בין ישראל לקפריסין, צופן בחובו הבטחה לעתיד הקרוב, עת יחלו העבודות על בניית הקו.
העבודות צפויות להסתיים בתום חמש שנים ובמהלכן יועסקו בפרויקט כ-50,000 מומחים ממקומות שונים בעולם. משמעות הדבר היא שכל מומחים הללו יצטרכו מקומות לגור בהם וזה "שילחץ" כלפי מעלה את שוק המגורים לשכירות ורכישות נדל״ן בקפריסין.

תיירות במגמת צמיחה

למיקומה של קפריסין במרכז הים התיכון חלק חשוב בהיותה של קפריסין אבן שואבת למשקיעי נדל"ן,

שכן הנגישות המהירה והזולה לשלושה נמלי תעופה בינלאומיים היא גורם חשוב ומשמעותי באטרקטיביות לרוכשי נדל"ן ולתיירים כאחד.

כיום קיימים ארבעה בתי קזינו בקפריסין כאשר הרביעי מבניהם התווסף בתחילת שנת 2020 ופתח את שעריו בעיר פאפוס.

המרינה הגדולה והחדישה השוכנת לחופי איה נאפה ומהווה את השער המרכזי לקפריסין משלימה כפאזל,

את מכלול מגמות הצמיחה שצוינו בסקירה זו ומספקת כבר היום מקור פרנסה ובילויים לתושבי קפריסין ולמבקרים בה.

השקעות נדל"ן בקפריסין

חשוב לדעת שכיום משקיעים זרים,

אשר מעוניינים לרכוש נכסי מגורים בקפריסין,

יוכלו לעשות כן,

אולם חלה עליהם הגבלה והם יוכלו לרכוש שטחים של עד 3 דונם ככול שמדובר בבעלות על קרקעות ועד לשלושה נכסים בנויים.

עלות בניה בקפריסין

מקובל לחשב עלות בניה באזורי הביקוש בכ-1,000 עד 1,300 אירו למ"ר.

דמי השכירות שמשולמים על ידי תיירים המגיעים לבילוי בקפריסין ומבקשים להתגורר בדירות שבבעלות המשקיעים הזרים,

אף הם בעלייה דרמטית, שכן הגידול המאסיבי בכמות התיירים מישראל, אנגליה, רוסיה וסין הושפע מכך שטורקיה שהייתה בעבר גורם התיירות מספר אחד לאוכלוסיות הללו,

הפכה לפחות רלוונטית.
התשואה הממוצעת כיום לנכסים להשכרה לטווח ארוך,

בחישוב קונסרבטיבי ולפני מס, עומדת על כ 5.0% אך שיעור זה צפוי לגדול.

שוק השכרת הדירות החם והמבוקש ביותר הנו ההשכרה לטווח ארוך על ידי מקומיים שכן בקפריסין קיים מחסור גדול בנכסים להשכרה לטווח ארוך.

אזורי הביקוש של המקומיים הם בעיקר אזורים בהם בנייני המגורים אינם מצוידים בבריכות שחיה.

בניה שאינה יוקרתית מוזילה את עלות שכר הדירה ואטרקטיבית יותר עבור מקומיים. במקביל, משקיע שירכוש דירה בבניין שאין בו בריכת שחיה,

יוזיל לעצמו את עלות הרכישה מה שיגדיל לו את אחוז התשואה עד כדי 5%.

שיעורי התשואה הצפויים על רכישת נכס או דירה להשקעה בקפריסין

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים מישראל, מבריטניה מרוסיה ומסין מתבססת על שלושה עקרונות חשובים מאוד בתחום השקעות הנדל"ן: מחיר, תשואה ומיסוי.

בשלושת הפרמטרים הללו קפריסין מספקת תוצאות טובות למשקיעים.

שיעורי התשואה על נדל"ן בקפריסין יכולים להגיע עד כ-5 אחוזי תשואה בשנה.

אם נשווה לצורך העניין את התשואה בשוק הנדל"ן הישראלי,

נגלה כי על השקעה בנכס בישראל יוכל להגיע המשקיע לתשואה של כ-3 אחוזים בלבד.

סיכום היתרונות לרכישת נכס בקפריסין:

• 1. חברות מלאה בשוק האירופי המשותף, דבר המקנה הטבות רבות למשקיעים.
• 2. אבן שואבת לתיירות הימורים: בתי קזינו בלרנקה ולימסול והחל מ 2020, גם בפאפוס וגם בפראלימני במחוז איה נאפה מושכים אליהם תיירים רבים.
• 3. מיזם צינור הגז שהעבודות עליו יחלו בחודשים הקרובים יהווה מקור משיכה ותנועה של עשרות אלפי תיירי עבודה וממומחים הצפויים לפקוד את האי ויצטרכו מקום להתגורר ולכן תהיינה דרישה לדירות למכירה או להשכרה.
• 4. אוכלוסייה שברובה המכריע דוברת אנגלית ולעיתים קרובות אף רוסית וגרמנית, מה שמקל על ההשתלבות בחיי היומיום.
• 5. אחוז פשיעה מהנמוכים בעולם וקצב חיים רגוע, דבר חשוב המעלה את איכות החיים.
• 6. מזג אוויר ים תיכוני הכולל כ-340 ימי שמש בשנה, מאפשר חיים נוחים ונעימים.
• 7. אויר בלתי דחוס ונקי מזיהומים.
• 8. חופי ים נקיים עם מים צלולים מהנקיים והיפים בעולם.
• 9. חקלאות מקומית טרייה הנמכרת בשווקים וברשתות השיווק.
• 10. מערכת בריאות מצוינת.
• 11. חינוך ברמה הגבוהה ביותר.
• 12. קניית נכס בשווי 300,000 אירו מזכה באשרת שהיה באי.
• 13. חוקי מס מקלים לחברות ולפרטיים.

שאלות ותשובות

מתי קיבלה קפריסין את עצמאותה?

רפובליקת קפריסין היא מדינה צעירה יחסית שקיבלה את עצמאותה רק בשנת 1960 ולמרות מיקומה באסיה, היא מהווה חלק מאירופה בשל סיבות היסטוריות ותרבותיות גם יחד

שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2021

שנת 2020 בכל העולם הייתה שנה לא צפויה עקב משבר הקורונה שפקד אותה. אחד הענפים שנפגעו באופן משמעותי מהמשבר היה ענף התיירות שספג מכה קשה. קפריסין היוונית הנסמכת בעיקרה על תיירות נפגעה גם כן. אין ספק שהפגיעה בכלכלה הכניסה את שוק הנדל״ן גם כן לתנודתיות. הנתונים מראים כי ב 8 החודשים הראשונים של שנת 2020 הייתה ירידה של כ 34% במכירות הנדל״ן למגורים ברחבי קפריסין ביחס לאותה התקופה בשנת 2019. עבור משקיעי הנדל״ן זה אומר שכרגע יש יותר הצע מביקוש מה שיגרום למחירים לרדת.

איך ממשלת קפריסין משקיעה בעידוד הכלכלה?

ע"י עידוד משקיעים זרים באמצעות הטבות מס, עידוד הגירה באמצעות מן אשרות שהיה בקלות ועידוד התיירות באמצעות קמפיין חוצה ארצות ושיתופי פעולה. להרחבה – כנסו לכתבה

איך מתבטאת צמיחת התיירות בקפריסין?

למיקומה של קפריסין במרכז הים התיכון חלק חשוב בהיותה של קפריסין אבן שואבת למשקיעי נדל"ן, שכן הנגישות המהירה והזולה לשלושה נמלי תעופה בינלאומיים היא גורם חשוב ומשמעותי באטרקטיביות לרוכשי נדל"ן ולתיירים כאחד.
כיום קיימים ארבעה בתי קזינו בקפריסין כאשר הרביעי מבניהם התווסף בתחילת שנת 2020 ופתח את שעריו בעיר פאפוס.
המרינה הגדולה והחדישה השוכנת לחופי איה נאפה ומהווה את השער המרכזי לקפריסין משלימה כפאזל, את מכלול מגמות הצמיחה שצוינו בסקירה זו ומספקת כבר היום מקור פרנסה ובילויים לתושבי קפריסין ולמבקרים בה.

מה היא עלות הבנייה בקפריסין?

מקובל לחשב עלות בניה באזורי הביקוש בכ-1,000 עד 1,300 אירו למ"ר.

מה הם שיעורי התשואה הצפויים על רכישת נכס או דירה להשקעה בקפריסין?

שיעורי התשואה על נדל"ן בקפריסין יכולים להגיע עד כ-5 אחוזי תשואה בשנה. אם נשווה לצורך העניין את התשואה בשוק הנדל"ן הישראלי, נגלה כי על השקעה בנכס בישראל יוכל להגיע המשקיע לתשואה של כ-3 אחוזים בלבד.