נפתח ונאמר כי הכתוב כאן נשלח במייל כתגובה לכתבה שהתפרסמה באתר גלובס בתאריף 12/7/20 בנושא "עצות זהב" למשקיעי נדל"ן בחו"ל.
המייל נשלח לגיא ליברמן, כותב הכתבה באתר גלובס, על ידי רפי דורפמן העומד בראש קבוצת RD ייעוץ נדל"ן בינלאומי עם התמחות בקפריסין.
האומנם?
שמחתי מאוד לראות בגלובס את הריאיון עם עו"ד מאיר נוסבאום "10 עצות הזהב" למשקיעי חו"ל. לטעמי, הענף הבינלאומי אינו מקבל מספיק במה וזאת למרות שהוא נמצא בעליה מתמדת ועקבית שהחלה עם פרסום עקרונות חוק דירה שלישית ועוד נסיבות כאילו ואחרות.
בתור אידיאולוג של השקעות נדל"ן בחו"ל, יותר מאשמח להביע את דעתי ולתרום מהידע והניסיון שצברתי בתחום.
לגופו של מאמר:
רציתי להעמיד מספר נקודות על דיוקן:
- יש להבחין בין משקיע מן השורה (קניית דירה קטנה להשקעה) לבין משקיע ברמת נכסים בשווי של מאות אלפי אירו וצפונה וכך גם פליפרים. למשקיע הראשון, תשואה של כ 5-6% בהשקעות בחו"ל הינה יותר מיפה אך בראש וראשונה היא ריאלית…
- ככול שירצה אדם שמבקש לרכוש לעצמו נכס בכ 50,000 $, הוצאה של עוד 5,000 $ עבור House Hunt הופכת את העניין "ללא השקעתית" בהגדרה, קל וחומר לכאלו שירצו להשלים עם מימון שעלותו יכולה להגיע עד כדי 4.7%. בניגוד לנאמר, במדינות מסוימות, ולאור האמצעים האלקטרוניים הקיימים, ניתן לבצע רכישה מרחוק ובתנאי שעורכי הדין המקומיים מלווים את התהליך. יחד עם זאת, מדינות שנכון לשקול רכישה מרחוק, רצוי שמרחק הטיסה וזמינות הטיסות, יהיו כאילו שניתן יהיה בשלב מאוחר יותר, לעשות טיול ועל הדרך לראות את הנכס. לשם הגברת הביטחון, ניתן לשלוח סוקר נכסים (עלות של כ 500 אירו) שיוכל לתת סקירה כתובה על מיקום הנכס, מצבו התפעולי והשכירות שלו.
- משקיעים שמבקשים להשקיע מספר מאות של אירו/דולר לשם השקעה פרופר, קבוצות כמו זו שבראשה אני עומד, מספקת תחשיבי תשואה מפורטים ושמרניים האופים בתוכן את תוצאות ההשקעה הפירותי" וההשקעה "ההונית" וכך ניתן לקבל תמונה מספרית מלאה כחומר תומך החלטה. ברוב המקרים תשואה נכונה למשקיע מסוג זה, חייבת לספק רצפת תשואה פירותית של כ 8% בחישוב קונסרבטיבית ודו ספרתי בשילוב של הוני ופירותי.
עצת הזהב החשובה ביותר למשקיע בחו"ל, לא הוזכרה משום מה בראיון. מדובר על הרבה נתונים אשר אינם רלוונטיים לתושבי ישראל בבואם לרכוש נכס בארץ אולם מאוד קריטיים כאשר מדובר על רכישה בחו"ל. ולא, תשואה ממש לא במקום הראשון…
קבוצת RD פתחה מודל Scoring Model אשר בוחן כ 40 פרמטרים ל10 מדינות אירופאיות והמדינה ה 11 הינה ארה"ב. במסגרת 40 הפרמטרים שהמודל בוחן, הוא מנקד פרמטרים כגון:
- מדד הג'יני
- מדד עידוד משקיעים
- מדד עידוד הבאת חברות
- הטבות מס
- מצב פוליטי חיצוני ואזרחי
- מדדי תיירות, מסחר, ייצור ושירותים
- מדדי פיתוח בחלוקה לאזורים
- מדדי פשיעה
- מדדי הפגנות
- מדדי תשתיות
- תל"ג
- מדדים מחירים
- יכולת תקשור (שפות)
- המערכת הבנקאית ועלויות המימון
- מדיניות הגירה
ועוד ועוד….
וטרם נגענו בענייני התשואה…..
המודל עצמו, הינו כלי עזר מצוין עבור משקיעים אשר מתלבטים כבר בפתיחה, באיזה מקום נכון, למשקיע ישראלי , להשקיע בעולם.
לסוג משקיעים אשר מבקשים להקים חברות להפעלת בתי חרושת, גם כאן, נדרשת התמחות ספציפית שקבוצת RD מספקת שכן הימים בו משווקים "חתיכת מגרש" לטובת הקמת מפעל, כבר מאחורינו…
הנושא הזה שווה מאמר בפני עצמו אך לנוכח קוצר היריעה, אסיים כאן.
