נפתח ונאמר כי אין במידע זה להוות תחליף לייעוץ מס הן בישראל והן בקפריסין.

אתם מוזמנים להיפגש עם יועצי המס של הקבוצה, בארץ ובקפריסין על מנת לקבל תמונה מלאה ומוסמכת. הייעוץ הנו בתשלום.

מומחה למיסוי נדלן בקפריסין

אלי אדלשטיין

יועץ מס

שם

אימייל

מספר טלפון

מסכים

אני מסכים לקבל מקבוצת RD הודעות ומסרים שיווקים

שליחה

מיסוי בקפריסין

קפריסין אינה רק תיירות, נופש וים אלא גם יעד מועדף להשקעה בחו"ל בקרב בעלי חברות ועסקים בשל חוקי מיסוי נדל"ן בקפריסין אשר מעודדים כניסת משקיעים וכסף חיצוני לאי. בשנים האחרונות הפופולריות של קפריסין עולה מסיבות רבות.

עבור אזרחים ישראלים רבים, קפריסין הנה יעד קוסם במיוחד בשל:

• סביבת המס הנוחה שלה לגבי מהגרים ומשקיעים בה או דרכה.
• רק 45 דקות טיסה ו-2 נמלי תעופה בינלאומיים
• קבלת מעמד של תושבות קבע קפריסין לבעלי אזרחות או דרכון שאינו אירופאי, למשקיע בנכסים בקפריסין מעל סכום של 300 אלף אירו, עם הכנסות של לפחות 60,000 אירו ברוטו, מחוץ לגבולות קפריסין. יש לקחת בחשבון ככל שהמשפחה גדולה יותר, הסכום עולה בכ-15,000 אירו.

שיקולי מיסוי בקפריסין

קבלת היתר תושבות קבע או אזרחות קפריסאית איננה משיתה חובות תשלום מס בקפריסין שכן בהתאם לחוק הקפריסאי: המבחן לתשלום מס באי הינו תושבות מס בשל עבודה באי ו/או בעלות חברה באי.  בעלי נכסים, שאינם תושבי קבע, יחויבו בתשלום מס בגובה של 2.65% מהכנסתם ותשלום מס נוסף, של 20% ומעלה (על פי מדרגות הכנסה) וזאת מעל הכנסה של 19,500 אירו לשנה.

יחד עם זאת, אדם ששוהה בשנת מס מסוימת מעל 183 ימים (גם אם אינו מחזיק באזרחות או תושבות קבע) נחשב כתושב מס מכאן שחלה עליו חובת תשלום מס על כל הכנסותיו באי גם אם אינו ביצע ניתוק תושבות ממדינת האם.

עם זאת, חוקי המס באי מאפשרים קבלת פטורים ממס כגון רווחים ממוסד קבע מחוץ לקפריסין, הכנסות מדיבידנד מכל מקום בעולם, בנוסף, אדם שעבד באי כתושב זר והפך להיות תושב קפריסין יקבל פטור על 50% מהכנסותיו לתקופה של 10 שנים ככול שהכנסתו השנתית עולה על 100,000 אירו. הכנסות מריבית הינן פטורות ממס.

מיסוי נדל"ן בקפריסין: מכירת דירת מגורים

רווחים עד כ 83 אלף אירו ממכירת דירת מגורים בקפריסין פטורים ממס והכנסותיו החייבות במס של יחיד תושב קפריסין כפופות לשיעורי מס הכנסה העולה הדרגתית כששיעור המס המכסימלי עומד על 35% מעל דרגת שכר בסך 60 אלף אירו לשנה, יחד עם זאת קיים פטור ממס על הכנסה שנתית של עד 17,086 אירו, בגין מכירה ראשונה של נכס. וממכירה שניה ואילך, מיסוי רווחים בקפריסין יעמוד על 20% מהאירו הראשון.

יש לציין כי בין ישראל וקפריסין, לא קיימת עדיין אמנת מס ומכאן שעל פי החוק היבש, יחול מס, בנוסף על זה ששולם בקפריסין, בשיעור של 25% מהשקל הראשון. יחד עם זאת, ישנם כבר תקדימים של פניות לרשות המיסים, לעניין הכרה במס ששולם בקפריסין, לצורך קיזוז מול חבות המס בארץ.

פנסיה מחו”ל – משלם תושב קפריסאי מס בשיעור של 5% בלבד כשהכנסה עד כ 3,500 אירו לשנה פטורה כליל.

לעומת זאת, ישראלי שעובר לגור בקפריסין יהיה פטור ממס על עסק שיש לו מחוץ לקפריסין, על הפנסיה שהוא מקבל בחו”ל (עד כ 13 אלף אירו והיתרה חייבת רק ב 5%), על דיבידנד מחברות זרות שהוא מחזיק, על מכירת נכסי נדל”ן והשקעות בחו”ל וכדומה. כמו כן, אדם כזה לא יהיה חשוף לתחולת מס ירושה או מתנות בקפריסין.

מיסוי חברות בקפריסין

שיעור מס חברות בקפריסין הינו מהנמוכים בעולם, ובוודאי במדינות האיחוד האירופי, ועומד על 12.5% בלבד וזאת לעומת מס החברות המקובל בארץ שעומד על שיעור של 25%-23%.

חברה רשומה בקפריסין תהיה אף זכאית ליהנות מכלל אמנות המס החלות על מדינות האיחוד האירופי.

כמו כן, השקעות וסניפים מחוץ לקפריסין אינן חייבות במס וכך גם רווחים ממכירת נכסים ומניות בחו”ל או מקבלת דיבידנד מחברות זרות ומקומיות אינם חייבים במס.  גם חלוקת דיבידנד למשקיע הישראלי או מכירת המניות של החברה על ידי המשקיע הישראלי אינן חייבות במס.

שיקולי מס בישראל

לגבי יחידים

מעבר נישום יחיד למגורים בקפריסין תזכה אותו בניתוק תושבות ומכאן שגם בהפסקת התשלומים למס ההכנסה ולביטוח הלאומי. יחד עם זאת, על מנת לעמוד בקריטריון של ניתוק תושבות, חלה החובה על הנישום להיות מסוגל להוכיח כי מרכז כובד המחייה שלו הינו במקום מושבו החדש.

לגבי חברות המשקיעות דרך קפריסין

יתקיים מבחן הפעילות, כלומר, תשלום מס בקפריסין מותנה בכך שניהול החברה בפועל, יתקיים באי. ניהול חברה קפריסאית מתוך תחומי מדינת ישראל, יחשב על ידי רשויות המס בישראל כחייבות במס על פי דיני מדינת ישראל.

הקרבה הגיאוגרפית של קפריסין לישראל מאפשרת בקלות יחסית לנהל את החברה מקפריסין ולא מישראל דבר שמביא לסיווג החברה כחברה זרה גם בישראל ובשל כך להימנע מתשלום מס בישראל. כמו כן, בשל אי קיומה של אמנת מס בין ישראל לקפריסין, ניתוק התושבות חייב להיות בהלימה מוחלטת עם החוק הקפריסאי והישראלי שכן סטייה מהנהלים הללו, עלולה לחייב את הנישום בשיעור המס הנהוג בישראל ללא קיזוז שיעור המס ששלום לרשויות המס בקפריסין.

שיטת מיסוי נדלן בקפריסין 2025

כמו בכל רכישה אשר אמורה להניב הכנסות לבעליה, יש לבחון היטב את כל זוויות המס במדינה בה יירכש הנכס. גם כאן, נכונה לרוכש הנדל"ן בקפריסין, הפתעה נעימה:

הרוכש אינו חייב להיות תושב ו/או אזרח אירופי אולם רכישת נדל"ן בבעלות חברה, ישית בהכרח את המס החל החברות שכאמור, עומד כיום על שיעור של 12.5%.

הרכישה עצמה כרוכה בתשלום מס בולים בגובה חצי האחוז ועוד כחצי אחוז מערך הנכס עצמו , מידי שנה. בנוסף קיים מס רכישה מדורג וצמוד לשווי הנכס אשר בתקרה הגבוהה ביותר שלו הוא אינו מגיע ל-10% אחוזים.

עלויות נוספות ברכישה

דמי העברה (Transfer Fee)

דמי העברה הינם למעשה סוג של מס המשולם לרשם הקרקעות בקפריסין, בעת שנכס בבעלות, נמכר לגורם אחר גובה התשלום הינו תלוי  שווי הנכס בכפוף לטבלת אחוזים. יש לציין כי משובר בתשלום פרוצנטאלי משווי העסקה כפי שזו רשומה בחוזה המכר אולם סכום המכירה תלוי בהחלטתו של השמאי הראשי ברשות המקרקעין אשר יכול לקבוע שווי שונה. החלטתו של השמאי הינה זו שעל בסיסה גובים את המס. התשלום עצמו נועד למימון העברת נכס מבעליו לקונה בשטרי המכר (Title Deeds).

מס זה ישולם אך ורק בגין נכסים אשר פטורים מתשלום מע"מ, למשל: דירות מיד שניה.

את המס ישלמו כל מי שהוא הבעלים של הנכס, כלומר, ככול שמדובר בבעל ואישה, יחושב המס לכול אחד מהם, על פי הטבלה הנ"ל:

מיסוי נדלן בקפריסין

יש לציין כי ככול שקיימים יותר בעלי נכס, ולא יותר מ 4 בסך הכול, כאשר כול אחד מהם הינו פרטי (בעל פעילות עסקית פרטית ולא משותפת עם בן/בת זוג), יוכלו להקטין את חבות המס בצורה ניכרת.
חשוב להקפיד כי גילם של הרוכשים יהיה מעבר לגיל 18 שכן ככול שאחד מהרוכשים הינו קטין, כשיבואו השוטפים למכור את הנכס, יאלצו לקבל צו אישור מבית המשפט עבור הקטין.
בשלב זה, קיימת הנחה בשיעור של 50% על דמי העברה אולם נתון זה עשוי להשתנות מעת לעת על פי החלטת הרשויות.

דוגמה לתשלום מס עבור דירה בשווי של 100,000 אירו בבעלות זוג:בן הזוג הראשון ישלם 3% על סכום של 85,430 אירו = 2,562.90 אירו.

בן הזוג הראשון ישלם מס בשיעור 5% על הסכום העודף בסך: 14,470 אירו (ההפרש מ 85,430 ל 100,000 אירו) שהם: 723.50 אירו.

סה"כ מס עבור בן הזוג הראשון: 2,562.90 + 723.50 = 3,286.40 אירו. בהינתן שקיימת הנחה זמנית בשיעור של 50%, ישלם איפה, בן הזוג הראשן: 3ת286.40 : 2 =1,643.20 אירו בלבד. יחד עם זאת, כאמור, על בן הזוג השני לשלם סכום זהה כך שהתשלום עבור העסקה כולה יהיה: 3,286.40 אירו.

מס בולים Stamping Duty

על כל רכישת נכס בקפריסין, בעת רישומו לטובת הרוכש, חלה חבות מס הבולים. מס הבולים על פי הסולם הבא:

1. עבור חוזים שערכם נע בין 1 אירו ל5,000 אירו, אין חיוב מס בולים
2. עבור חוזים שערכם נע בין 5,001 אירו ל 170,000 אירו, מס הבולים יהיה 1.5 אירו עבור כל 1,000 אירו ערך נכס (פרומיל)
3. עבור חוזים שערכם עולה על 170,000 אירו, ישולם מס בולים בסך: 2 אירו עבור כל 1,000 אירו עלות נכס ועד חיוב מקסימלי של 20,000 אירו

המס הינו מס פרוגרסיבי, כלומר, התשלום הוא עבור הדלתא.

בנוסף יש לציין כי לעיתים, שמאי המקרקעים ברשויות רישום המקרקעין, אינם מסכימים עם סכום הקניה ולכן בסיכומו של יום, כל המיסים/דמי ביול יחושבו כנגזרות של הערכת השמאים את ערך הנכס בעת הרכישה. במילים אחרות, יתכנו מצבים בהם השמאי העריך את ערך הנכס ביותר ממה ששולם עבורו (בדרך כלל אילו בשורות מצוינות שכן הן מעידות על כך שרכשתם "מציאה" וכך, ביום שיוחלט על מכירת הנכס, ניתן יהיה לדרוש עבורו את שוויו השוק אשר יהיה מבוסס על שמאות בלתי תלויה).

מס ריווחי הון

מס זה מוטל על ההפרש בין מחיר רכישת הנכס ומחיר מכירתו. יחד עם זאת, קיים פטור אותו ניתן להפעיל של 17,086 אירו שיופחת מסך כול הרווח. הפטור ניתן לכול אחד מבעלי הנכס. מסכום הרווח אף ניתן לקזז את שיעור עלית המדד שנוסחתו: המדד הידוע בחודש שלפני המכירה חלקי המדד הידוע בחודש הקניה. כמו כן, ניתן לקזז: את מס הרכישה ששולם עבור הנכס, עמלת תיווך ככול שזו שולמה למתווך מורשה, השקעות והשבחות בנכס המגובות בקבלות וחשבוניות ובתנאי שההוצאות הללו בוצעו על אדמת קפריסין ומול נותני שירות מקומיים, כשהנושא מגובה בחשבוניות וקבלות שהופקו, לעניין רכישת הנכס, על ידי נותני השירות והספקים המקומיים.

גם ריבית על משכנתאות ומימונים, יותרו כהוצאה ככול שלא בוצעה הזדכות כלשהיא עם סעיפי שומה אחרים. גם הפסדי הון ניתנים להצגה לטובת קיזוז משומת הרווחים. ככל שנשארה, לאחר מיצוי הפטורים והקיזוזים, שורת רווח, ינוכה מס בשיעור 20% משורת הרווח.

ראוי לציין כי הפטור הינו אישי וישמש את תובע הפטור אך ורק פעם אחת. כלומר, השתמש בפטור פעם אחת, לא יוכל לקבל פטור נוסף ככול שימכור נכס נוסף. במקרה זה, ישלם המוכר מס ריווחי הון בשיעור של 20% מסך הכול הרווח בקיזוז סעיפי ההוצעה שהוזכרו במאמר זה.

מס רשות מקומית REFUSE (מס פינוי זבל ותאורת רחוב)

מס שמושת באופן חד שנתי על ידי הרשויות המקומיות אשר גובהו תלוי בגודל הנכס. לשם ההמחשה, סכום עבור דירת חדר אחד באזור פאפוס, עומד על כ 130 אירו לשנה.

דמי ניהול ("מיסי וועד הבית") – Communal Fees

תשלום של בין כ-450 אירו ל-1,500 אירו לשנה, תלוי בגודל הנכס, הסיווג היוקרתי של מתחם המגורים, גודל השטחים הציבוריים וגודל הבריכה. סכום זה משולם בדרך כלל לחברת הניהול ונגבה בדרך כלל במספר תשלומים, שני תשלומים עבור הסכומים הנמוכים ועד ארבעה תשלומים לסכומים הגבוהים יותר.

התשלומים הללו משמשים לתחזוקה שוטפת של מתחם המגורים (שטחים ציבוריים, שלמות המבנה החיצוני לרבות גג, בריכת השחייה ועוד). כיום, על פי החוק החדש, לבריכות מעל גודל מסוים, יש צורך להעמיד מציל מה שאמור לייקר משמעותית את התשלום.

מיסוי בקפריסין – סיכום ביניים

• מס החברות בקפריסין עומד על 12.5 אחוזים בלבד, מהשיעורים הנמוכים במדינות OECD.
• מדינות רבות חתומות על אמנת כפל מס, אולם נכון להיום (יוני 2024) ישראל וקפריסין טרם חתמו על אמנה שכזאת.
• מרבית רווחי ההון ממכירות מניות באי פטורות ממס.
• הבירוקרטיה הכרוכה בניהול הנכס, לרבות ההתנהלות מול מערכת המס הקפריסאית הנחשבת לנוחה ויעילה.
• חברות קפריסאיות רבות זוכות להקלות מס, הודות לשייכות המדינה לאיחוד האירופי.
• ניתן להיעזר בחברות אשר מקורן בקפריסין להקלות מס בעת השקעה בנכסים באי ובשאר היבשת האירופית.

למידע נוסף, ניתן לפנות ישירות לאתר רשות המיסים הקפריסאית.

מתי ואיך משולם מע"מ על נדל"ן בקפריסין?

רכישה של הנדל"ן בקפריסין על גדר חדש ("על הנייר" וחדש מהיזם/קבלן), כפופה לתשלום מע"מ בשיעור של 19%. בהינתן שעל דירות "מיד שניה" לא חל מע"מ, ניתן להסיק כי רכישת דירת יד שניה הינה משתלמת יותר. אז זהו שלא בהכרח, כפי שתוכלו להבין מהמתואר להלן:

ב 8.6.2012, עבר חוק מס. 73 (1) בעניין מיסוי נדל"ן בקפריסין שעיקרו שכאשר נכס נרכש בהנחת מע"מ לכדי 5% במקום 19%, תחת מספר תנאים, כגון חובת הרוכש להתגורר, פיזית (או לפחות לא למכור/ולא להשכיר את הנכס), בנכס, לא פחות מ 10 שנים. הוכחת מגורים תתבצע ע"י הצגת חשבונות מים וחשמל כמו גם הוכחה כי הנכס מרוהט למגורים מתפקדים.

בשנת 2016, נוספו עדכונים לתנאי, החוק תחת הסיווג של חוק מס. 119 (I)/2016:

• ההתייחסות הינה אך ורק לרוכש פרטי ולא לחברות.
• גילו של הרוכש הינו מעל 18.
• הנכס הנרכש יהיה הנכס מגורים העיקרי של הרוכש, בכול תחומי הרפובליקה של קפריסין וככול שהרוכש שוהה בתחומי הרפובליקה.
• לרוכש לא יהיו נכסי נדל"ן נוספים על שמו אשר שולם בגינן מע"מ מופחת (5% במקום 19%).
• הנכס נרכש לשימוש אישי ואינו מותר לעשיית רווח כגון השכרות.
• הנחת המע"מ , לבעלי דרכונים שאינם אירופים, מוגבלת לשני נכסים למגורים בגודל של עד 200 מ"ר (200 מ"ר הראשונים) אך לא יותר משני נכסים (למעט אם בעלי הנכסים הללו הינם חברה רשומה בקפריסין, ואז לא חלה מגבלה על כמות הנכסים אותם ניתן לרכוש. אך יש לקחת בחשבון כי על נכסים בבעלות חברה, יחולו כללי המס הרלוונטיים לחברה אשר רכישת נדל"ן, מכירתו/השכרתו הינם הכנסה עסקית, בכפיפות לתוכנית הארכיטקטונית שאושרה על ידי הרשויות בקפריסין והחישובים למידות הקרקע, הינם פרופורציונאליות על פי הדוגמה הבאה:

נכס  למגורים, ששטחו 300 מ"ר ועלותו 300,000 אירו, יהיה זכאי למע"מ מופחת בשיעור של 5% על פי החישוב הבא:

300,000 e X 5%X200/300 = 10,000 e

+

300,000 e X 19% X 100/300 = 19,000 e

e29,000

על פי דוגמא זו, המע"מ שישולם עבור נכס זה יעמוד על סך: 29,000 איר ויתווסף למחיר הנכס כל שהמחיר, כולל המע"מ המופחת, על פי דוגמה זו, יעמוד בסך: 329,000 אירו במקום 357,000 אירו עם מע"מ מלא בשיעור 19%.

הערות:

• ככול שרוכש רכש נכס חדש ושילם עבורו את מלא המע"מ, ככול שיבקש למכור את הנכס, הוא יוכל לפנות לרשות המס לקבלת החזר מע"מ מלא. הרשויות יגלגלו את ההחזר לרוכש הנכס החדש.
• ככול שיבקש הרוכש, ששילם מע"מ מופחת, להשכיר/למכור את הנכס, עליו יהיה לפנות לרשויות המס, בתוך 30 יום על מנת לשלם את הפרשי המס שבין 5% ששולמו בפועל מול 19% שעליו היה לשלם במקור, וזאת באופן פרופורציונאלי לתקופה שחלפה מיום החתימה על הסכם הרכישה להוציא מקרה בו הרוכש נפטר או העברת הנכס לצאצאיו הבגירים (מעל גיל 18) ובתנאי שלא מימשו את הטבת המע"מ עד כה.
• רוכש אשר חייב במע"מ על הנכס, לא יחולו עליו "דמי העברה" "Transfer Fee" החלים על נכסים מיד שניה.
• מגורים עיקריים: על פי החוק הקפריסאי, הרוכש אינו חייב להתגורר פיזית בנכס אך כשיחליט להגיע לקפריסין לבלות חופשה ו/או מטרה אחרת, עליו להתגורר בנכס. סיטואציה מסוג זה, תזכה את הרוכש בהנחת המע"מ

לדוגמה:

אדם רכש נכס חדש בסך: 300,000 אירו ושילם בגינו 5% מע"מ מופחת ששווין 15,000 אירו במקום מע"מ מלא בשיעור 19% ששוויו: 57,000 אירו שמשמעותן 14% פחות מהמע"מ המלא). לאחר 3 שנים, החליט למכור את הנכס, כלומר, 7 שנים לפני תום פרק זמן המינימאלי (10 שנים) שעליו היה להחזיק ולהתגורר בנכס, במקרה זה, יהיה עליו להשיב לרשויות המע"מ על פי החישוב הבא:

300,000 e X 5% = 15,000 e

300,000 e X 19% = 57,000 e

57,000 e – 15,000 e = 42,000 e

42,000 e X 7/10 = 29,400 e הסכום אותו על הרוכש להחזיר לרשיות המע"מ

רשימת הניירת הנדרשת לטובת פניה לרשויות המס למע"מ מופחת:

רוכש, וככול שיש יותר מבעל נכס אחד, למשל, שני בני זוג, המבקש לפנות ולקבל מע"מ מופחת, חייב להצהיר על רכישת נכס חדש בהתאם לכללים כאשר כל אחד מבעלי הנכס, חייב בהצהרה, כשהצהרה זו מגובה בניירת הבאה:

• חוזה מכירת הנכס
• העתק דרכון
• תעודת נישואין ודרכון של בן/בת הזוג
• תוכניות הבניה
• העתקי תכנוני ואישורי הבניה בחתימה נוטריונית
• הצהרת ארכיטקט/מהנדס אזרחי כאישור על עמידה בתנאי אישורי הבניה
• אישור כי הנכס הנדון הינו נכס המגורים העיקרי שלהם בקפריסין
• העתקי חשבונות חשמל
• העתקי חשבונות מים
• העתקים של מיסי עריה למיניהם
• כל אישור רשמי אחר המעידים על בעלותו ומגוריו, כנכס עיקרי, של הרוכש על הנכס בקפריסין

הניירת האמורה, תשלח לרשויות בתוך פרק זמן של 6 חודשים מיום קבלת המפתח של הנכס החדש. יש לציין ולסייג כי לרשויות שמורה הזכות, על פי שיקול דעתן, לדרוש ניירת נוספת/שונה ולאשר את הפניה/לדחותה.

הליך התשלום בפועל:

עם החתימה על חוזה הרכישה, ישולם תשלום ראשון, בדרך כלל, 30% מערך העסקה בתוספת מע"מ בשיעור 19%, כלומר, מע"מ מלא. אם אישור הרשויות, לאחר שהועברה אליהם הניירת המתאימה, יערך חשבון של יתרת התשלום עם המע"מ המופחת בשיעור 5% בקיזוז הפרש המע"מ המלא ששולם בעבור התשלום הראשון.

אישור לפטור המע"מ החלקי, על פי סעיף זה מחייבת כי הרוכש יוכיח שהעביר ליזם/קבלן, סכום של 200,000 אירו לפחות, מתוך סכום הרכישה הכללי.

שאלות ותשובות

לסיכום

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס בקפריסין – הגעתם לכתובת הנכונה! המומחים של RD נדל"ן יסייעו לכם בכל שלבי התהליך החל משלב הבירור ועד לרכישת הנכס בפועל. צרו קשר עוד היום ותעשו את הצעד הראשון בדרך להשקעה חכמה 077-8050906.

כל הכתוב הינו מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי ומיסויי מוסמכים.