קניית נכס בקפריסין
בשנים האחרונות ישנה מגמה חיובית של ישראלים רבים שהם משקיעי נדל״ן,
הבוחרים להעתיק את פורטפוליו ההשקעות שלהם ממדינות שונות בעולם לקפריסין היוונית, הנמצאת במרחק 50 דקות טיסה בלבד.
שוק הנדל״ן הקפריסאי מציע אפשרויות השקעה שונות במגוון אזורים.
יש שאומרים כי קפריסין היא גן עדן למשקיעים בנדל״ן.
בקפריסין ניתן למצוא נכסים בגדלים שונים, באזורים הקרובים לקו החוף או באזורים הכפריים יותר ובטווחי מחירים מגוונים החל מזול ועד ליוקרתי ואקסקלוסיבי.
אם אתם מבקשים להשקיע בדירה, בבית פרטי או בנכס מסחרי, תוכלו למצוא את השקעת הנדל״ן שיכולה להתאים בדיוק לתקציב שלכם.
אולם כפי שנכנסים לכל השקעה,
גם במקרה הזה ולמרות שהשוק אטרקטיבי ובו שפע הזדמנויות,
חשוב לכלכל את הצעדים נכון,
להבין מה התקציב העומד לרשותכם,
ולהתאים את הנכס לתקציב שבנוי מסכום הנכס ומהמיסים וההוצאות המתלווים אליו.
באופן הזה ניתן יהיה להימנע מהפתעות שכן תהיו מוכנים לבאות.
כל אדם שרכש אי פעם שהתנסה בהליך רכישת נכס ובוודאי משקיעים, יודעים שבשכלול ההוצאות, יש לקחת בחשבון מיסים, אגרות ועלויות נוספות כאשר כל אלה נכנסים לחישוב ההוצאות הכללי.
כדי שתדעו בפני מה אתם עומדים כשאתם עומדים לקנות בית בקפריסין, דירה להשקעה או נכס מסחרי אחר, ישנם כמה דברים שחשוב לשים לב אליהם.
אם מסתכלים על העלויות הנלוות לרכישת נדל״ן בקפריסין, ניתן לומר שביחס לעולם הוצאות אלה נמוכות יותר, ועדיין, כשאתם בונים את הקפיטל הכספי שלכם, קחו בחשבון שתצטרכו 10% נוספים משווי הנכס, על מנת להקצות אותם להוצאות נוספות (יכול להיות שזה היה אפילו נמוך יותר).
דוגמא: אם סכום עלות הדירה היא €100,000, יש להוסיף כ- 10,000 – 13,000 אירו, תלוי בסוג העסקה, לתקציב שלכם עבור העסקה כולה.
כהוצאה חד פעמית תידרשו לשלם מס בולים המוטל על כל עסקת רכישה של נכס מקרקעין בקפריסין היוונית.
גם בקפריסין יש צורך לשלם על כל נכס מקרקעין מס רכישה.כמו במקרים נוספים, כך גם מס הרכישה הוא מס מדורג ונקבע על פי גובה שווי הנכס.
המס נע בין 3% ל 8% על פי המדרגות הבאות:
המע״מ בקפריסין עומד על 19% אולם לא בכל המקרים תצטרכו לשלם את האחוזים במלואם.
אם רכשתם נכס בקפריסין מיד שניה, תקבלו פטור מתשלום מע״מ.
אם רכשתם נכס מיד ראשונה (קבלן/יזם) תחויבו בתשלום. אולם, ישנם מקרים בהם תוכלו לקבל הפחתה ל 5% מס בלבד.
לכן, חשוב שתעשו את העסקה כשלצדכם גוף כגון קבוצת RD הבקיא ברזי עסקאות הנדל״ן על מנת למקסם עבורכם את הטבות המס, כך שתשלמו כמה שפחות.
גם במקרה של המס הזה, חשוב לדעת את החוקים מכיוון שיש מקרים בהם אין כפל מס.
שימו לב – אם מנהל הטאבו מגיע למסקנה שהנכס אותו רכשתם לא תומחר על פי שווי השוק בזמן הנתון, יש לו את האפשרות על פי חוק לדרוש מכם לשלם מס מלא על העברת הבעלות, מס זה נע בין 3%-7%.
אולם, מדובר במקרה שאינו שכיח וקורה רק באחוזים בודדים מאוד ובמידה ויש חשד סביר. אל דאגה, הליווי שלנו כולל גם את ההתנהלות בסבך המס והתקנות.
כל עסקת נדל״ן ממש כמו בישראל מלווה על ידי עורך דין שידאג לאינטרסים שלכם.
לכן, יש לקחת בחשבון שתצטרכו לשלם לעורכי הדין המטפלים בכם, עמלת שכר טרחה עבור השירות.
העמלה יכולה לנוע בגובה של 1% בתוספת מע"מ משווי העסקה אך לא פחות מ 1,000 אירו בתוספת 19% מע"מ.
אם בחרתם לא להביא כסף ״מהבית״ ובחרתם לקחת משכנתא בבנק מקומי – אז ממש כמו בישראל,
יהיה עליכם לשלם עמלת פתיחת תיק משכנתא. (המלצה שלנו, גם כאשר אתם לוקחים משכנתא בבנק מקומי, יש לעשות ״שופינג״ ולוודא שקיבלתם את התנאים הטובים ביותר).
אנו כמובן נסייע אף בנושא זה.
אם יש בבעלותכם נכס בקפריסין, אתם בוודאי מבינים שבנוסף להוצאות החד פעמיות הכרוכות ברכישת הנכס כפי שציינו למעלה, תהיינה לכם גם הוצאות שוטפות הנובעות מהאחזקה שלו, ממש כפי שקורה בישראל.
להלן דוגמאות למיסים או עלויות אחרות שכדאי לקחת בחשבון, על מנת שהעסקה שלכם תהיה כלכלית גם לאורך זמן, או לפחות כדי שלא תהיו מופתעים. כמובן שהוצאות אילו כפפות לסוג השכירות (טווח ארוך/או קצר).
יחד עם זאת, ובמסגרת השירות, אנו נספק מפרט מדוייק של ההוצאות הקבועות והמשתנות.
אם הנכס שרכשתם מושכר (בין אם לטווח קצר או לטווח ארוך) ויש לכם הכנסה הנובעת מההשכרה, יהיה עליכם לשלם מס לשלטונות קפריסין, על פי מדרגות מס שנקבעו על ידי הרשויות.
מה שרוכשים רבים אולי אינם יודעים זה וחשוב לדעת זה שאדם מוגדר כמשקיע בקפריסין היוונית רק לאחר שרכש 2 דירות בקפריסין.
אם יש לכם דירה אחת, היא תחשב כדירת נופש.
המס אותו על המשקיעים יהיה לשלם ונובע כתוצאה מהשכרת הדירות שבבעלותם, גם הוא מדורג ונקבע על פי גובה סכום ההשכרה. כמובן שסכום ההשכרה יקבע על ידכם בהתאם למיקום, לביקוש, לגודל הדירה, לכמות חדרי שינה, לעד כמה היא אקסקלוסיבית ועוד פרמטרים.
להלן מדרגות המס:
עד 19.5 אלף אירו בשנה – אין חבות מס
19,501 – 28,000 אירו בשנה – 20%
28,001 – 36,300 אירו בשנה – 25%
36,301 – 60,000 אירו בשנה – 30%
60,001 ומעלה – 35%
ארנונה הוא מס מוניציפלי המשולם לרשות המקומית ונועדה לכסות את הוצאות הרשות על שירותים אותם היא מעניקה לתושב, כמו לדוגמא פינוי אשפה, תחזוקת הרחוב או תאורת רחוב.
גובה הארנונה משתנה מדי פעם ולכן לא נוכל לנקוב פה בסכומים. אם אתם עומדים בפני השקעת הנדל״ן הראשונה שלכם וגם אם לא, תמיד כדאי שתבררו את גובה הארנונה אותו תצטרכו לשלם לרשות המקומית.
ייתכן כי גובה הארנונה ישתנה ממקום למקום ולכן יש לקחת זאת בחשבון.
אחת מצורות הבניה הנפוצות בקפריסין, הן שכונות סגורות או קומפלקסים משותפים.
על מנת לשמור עליהם ברמה גבוהה, ישנה חברת אחזקות לכל קומפלקס שכזה, שתפקידה להיות אחראית על הניקיון והתחזוקה של הבניינים, הגינה, השטחים הציבוריים, בריכת השחייה במידה ויש, וכן לתקן תקלות הנובעות מהפעילות השוטפת.
ככל שהקומפלקס יהיה יוקרתי יותר, כך תהיה עלות התחזוקה גבוהה בהתאם.
תוכלו לדמות את זה לתשלומי ועד הבית אותם אתם משלמים אחת לחודש לאורך כל השנה.
אחד הדברים המונעים ממשקיעים להשקיע בארץ זרה, הוא החשש מחוקים ותקנות שאינם ידועים להם והפחד מהפתעות בלתי נעימות שיכולות להגיע גם לאבדן הכסף אותו הם השקיעו.
אנשים רבים נמנעים מהשקעות שיכולות להניב להם תשואות טובות, רק מחשש ״שיפלו בין הכיסאות״ ויקלעו למצבים לא ברורים לאחר שהעבירו כסף לבעל הנכס.
להשקעה בקפריסין יש ערך מוסף מכיוון, שהחוק הקפריסאי מגן על המשקיעים.
לכן אנו רואים בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים המגיעים להשקיע בקפריסין, ללא חשש ומכיוון שהם יודעים שהחוק מגן עליהם.
קפריסין שהייתה קולוניה בריטית עד לשנת 1960 השפיעה רבות על המדינה בעבר וממשיכה להשפיע עליה גם בהווה.
גם כיום, חוקים רבים במערכת המשפטית הקפריסאית מבוססים במידה רבה על הדין הבריטי וניתן לראות זאת בתחומים שונים, כשבתוכם תחום הנדל״ן והאופן בו הם שומרים על זכויות רוכשי דירות בקפריסין.
כמו בריטניה, כך גם בקפריסין ישנו תהליך יעיל ומשמעותי בו נוקטת המדינה בעסקאות מכר,
וזאת על מנת להגן על רכושם של בעלי נכסים ורוכשים.
כאשר אדם רוכש נדל״ן בקפריסין, מרשם המקרקעין (הטאבו) הקפריסאי, מספק הליך משפטי פשוט ויעיל להגנה עליו ובוודאי על כספו.
הליך זה מגן על זכויות הבעלות של הקונה מרגע חתימה על הסכם רכישת הנכס, דרך ביצוע התשלום ראשון ועד ששטרי הבעלות מונפקים ומועברים של שמו.
מרגע שבו החוזה נמצא בידי מרשם המקרקעין הקפריסאי, לא ניתן למשוך אותו בחזרה ולכן לא ניתן להשכיר, למכור, להעביר או למשכן את הנכס.
היחידי שיכול לשנות את ההוראה הזו הוא רק הקונה עצמו.
מה שקורה בפועל הוא, שמרגע החתימה על הסכם רכישת הנכס ולאחר ביצוע התשלום הראשון, מונפקים שטרי מכר Title Deeds (או ״שטרי בעלות״) שמהווים את אישור הבעלות והגנה על זכויותיו של בעל הנכס Landlord)) .
העברת הבעלות על שטרי המכר מייצרת עבור הרוכש הגנה מלאה כך שלא ניתן להשכיר, למכור, להעביר או למשכן את הנכס אלא אם ביקש זאת במפורשות ובכתב בעל הנכס עצמו.
הפרט הזה שאולי נראה קטן, הופך כל עסקה לבטוחה יותר.
מחירי דירות בקפריסין תלויים במגוון פרמטרים כמו אזור, מיקום, סוג הנכס, גודלו ועוד גורמים רבים נוספים.
לפי בדיקה שעשנו, נכון ל-11 ביולי 2024, ישנה מגמת עליה קלה במחירים מתחילת השנה. להלן חירים הממוצעים למטר רבוע לפי המחוזות השונים:
לקבלת מידע נוסף אודות תהליך קנית דירה בקפריסין, צרו איתנו קשר.
דירוג מחוזות לפי עליית הערך הגבוהה ביותר לשנת 2023
– לרנקה(10.5%)
– לימסול(10.1%)
– פאפוס(7.6%)
-פמאגוסטה(6.4%)
– ניקוסיה(3.9%)
עליית ערך ממוצעת בשנה עומדת על כ- 6.5%(משנת 2018 עד שנת 2023)
המחירים מתייחסים לדירות שני חדרים:
מחוז פמגוסטה- 82 מ"ר
מחיר שכירות ממוצע: 715 €
מחוז לרנקה- 112 מ"ר
מחיר שכירות ממוצע: 1,055 €
מחוז לימסול- 94 מ"ר
מחיר שכירות ממוצע: 2,130 €
מחוז פאפוס- 83 מ"ר
מחיר שכירות ממוצע: 1,175 €
מחוז ניקוסיה- 90 מ"ר
מחיר שכירות ממוצע: 1,025 €
גם במקרה של המס הזה, חשוב לדעת את החוקים מכיוון שיש מקרים בהם אין כפל מס.
– אם שילמתם מע״מ כחלק ממחירו של הנכס הנדלני שרכשתם, לא תצטרכו לשלם מס על העברת הבעלות.
– אם המע״מ לא שולם תצטרכו לשלם 50% ממס העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.
– שימו לב – אם מנהל הטאבו מגיע למסקנה שהנכס אותו רכשתם לא תומחר על פי שווי השוק בזמן הנתון, יש לו את האפשרות על פי חוק לדרוש מכם לשלם מס מלא על העברת הבעלות, מס זה נע בין 3%-7%. אולם, מדובר במקרה שאינו שכיח וקורה רק באחוזים בודדים מאד ובמידה ויש חשד סביר. אל דאגה, הליווי שלנו כולל גם את ההתנהלות בסבך המס והתקנות.
כל עסקת נדל״ן ממש כמו בישראל מלווה על ידי עורך דין שידאג לאינטרסים שלכם. לכן, יש לקחת בחשבון שתצטרכו לשלם לעורכי הדין המטפלים בכם, עמלת שכר טרחה עבור השירות. העמלה יכולה לנוע בגובה של 1% בתוספת מע"מ משווי העסקה אך לא פחות מ 1,000 אירו בתוספת 19% מע"מ.
המפתח לרכישה מוצלחת ולמקסום הרווח על כל נכס הוא הידע עמו עליכם להגיע לעסקה. צרו עמנו קשר ונספק לכם את כל הידע הנדרש.
המחירון שלנו מפורט באופן תמציתי אודת מחירי הדירות ובתים בקפריסין היוונית, עם דגש על האזורים הנחשקים ביותר. המחירון משקף נתונים של 87 נכסים אטרקטיביים, הזמינים לרכישה לצורכי מגורים קבועים או כהשקעה.
מחיר הנכס המינימלי בלוח שלנו הינו 140,000 יורו
מחיר הנכס המקסימלי בלוח שלנו הינו 2,785,000 יורו
המחיר הממוצע בלוח שלנו הינו 469,044 יורו
הנכס הקטן ביותר 0 מ"ר
הנכס הגדול ביותר 461 מ"ר
גודל ממוצע 128 מ"ר
כל המידע באתר RD ייעוץ נדל"ן בינלאומי RD-realestate.co.il פורסם בתום לב וכמידע כללי ואינו משמש תחליף לייעוץ פרטני. שם האתר RD ייעוץ נדל"ן בינלאומי RD-realestate.co.il ותוכנו, אינם בגדר התחייבות כלשהיא ואין המידע המפורסם ו\או הלינקים שבו, מעידים על דיוקו. כל פעולה ו\או החלטה שתילקח כתוצאה משימוש באתר זה, הינה באחריות ועל דעת המשתמש בלבד. בעלי האתר והאתר לא יהיו אחראים בשום דרך וצורה להפסדים ו\או נזקים כלשהם כתוצאה משימוש באתרינו.
ונציג יחזור אליך בהקדם!