סקירה כללית של מחוז ניקוסיה: השקעה, מגורים ונופש

ניקוסיה, בירת האי השכן קפריסין והעיר הגדולה בו, הודות למיקומה המרכזי והיותה מרכז תרבותי, תיירותי ועסקי הנהנה מתנופת בנייה ופיתוח, היא מהווה מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן רבים מרחבי העולם וגם מישראל. במאמר הבא ריכזנו עבורכם את כל המידע הדרוש אודות מחוז ניקוסיה, כך שתוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת נכס בניקוסיה.

ניקוסיה, או בשמה היווני לפקוסיה בירת קפריסין וכל האזור שסביבה, הפכו בשנים האחרונות ליעד מבוקש על ידי משקיעי נדל"ן מישראל, הנמצאת כידוע במרחק של 50 דקות טיסה בלבד מישראל.

האפשרויות הרבות שהעיר מציעה בתחום העסקים והתיירות וההיצע הרחב של הזדמנויות נדל"ן עם פוטנציאל עסקי גבוה ותשואות יפות, הן סיבה טובה לקנות בית או דירה בניקוסיה ואולי אף לזכות על הדרך בהיתר לתושבות קבע בקפריסין, השייכת לשוק האירופי המשותף.

היסטוריה ודמוגרפיה בקפריסין

האי קפריסין, החליף לאורך ההיסטוריה לא מעט ידיים. בעת העתיקה שלטו בו בני העיר צור והאימפריה האשורית, בימי הביניים היו אלה הצלבנים והוונציאנים ובעת החדשה כבשו אותה העותומנים ולאחריהם הבריטים. בשנת 1960, זכתה קפריסין בעצמאות.

תושבי קפריסין הם בחלקם יוונים ובחלקם טורקים. הסכסוכים בין שתי הקבוצות, שהוחמרו עם קבלת העצמאות, הביאו את האוכלוסייה הטורקית, המהווה כחמישית מתושבי האי, להתרכז במובלעות.

בשנת 1975 הוקם חיץ פיזי בין החלק היווני לחלק הטורקי של האי, החוצה גם את העיר ניקוסיה עצמה. כיום יש לאורכו נקודות, המאפשרות מעבר בין שני החלקים.

החל מהעת העתיקה, חיה בקפריסין, בעיקר בצפון האי, גם קהילה יהודית. הקהילה חוותה לאורך השנים תקופות פריחה לצד משברים, אך הצליחה להשתמר.

בעיר פועל גם בית חב"ד, המספק ליהודי המקום ולמטיילים ישראלים שירותי דת, אירוח בחגים, תוכניות תרבות ועוד.

נופש בניקוסיה

ייחודה של העיר ניקוסיה, הוא בשילוב בין ישן לחדש. בעיר רובע עתיק, המתהדר בסמטאות צרות עם בתי קפה, מסעדות, פאבים, גלריות, בתי מלאכה, כנסיות, מסגדים ובתים קולוניאליים. חלקה החדש של ניקוסיה, לעומת זאת, הוא כרך מודרני אירופי, עם בנייני משרדים, מרכזי קניות, חנויות אופנה יוקרתיות, מוזיאונים, גלריות ומסעדות.

כעיר שוקקת חיים, המציעה לא מעט אפשרויות בילוי ופנאי, ניקוסיה היא יעד מומלץ לחופשה ונופש והיא אכן חביבה על תיירים מכל העולם. עם שני מרכזי קניות גדולים, אתרי תרבות, אירועים ופסטיבלים לאורך כל השנה, מוזיאונים ושכיות ארכיטקטורה וארכיאולוגיה, כל אחד יוכל למצוא בה עניין.

אחת מנקודות העניין העיקריות לתיירות בעיר, הוא הרובע העתיק, המוקף בחומות המרשימות שהקימו הוונציאנים ששלטו באי, המעוטרות ב-11 מבצרים קטנים.

בתחומי הרובע נמצאים השוק העירוני וארמון הארכיבישוף וכן כיכר פנרומני,  אתר היסטורי הכולל מבנים מתקופת השלטון הוונציאני, אנדרטאות ופסלים, כנסיה עתיקה, מאוזוליאום, ספריה, בית ספר וכמה בתי  קפה קטנים.
כדאי לבקר כאן גם בלאיקי איטוניה, שכונה ציורית, שרחובותיה מרוצפים אבן, המשופעת במבנים עתיקים, כנסיות, בתי קפה וחנויות ובמבשלת הבירה פיבו, הממוקמת באחוזה בת מאה שנה, שקירותיה מעוטרים בשיש ואבן. במבשלה ניתן לטעום בירות מכמה סוגים היישר מתוך מכלי ההתססה הגדולים, לצד נשנוש של מטעמים קפריסאיים.

חובבי הקניות ימצאו את מבוקשם ברחוב לדרה, רחוב הקניות המרכזי של העיר, המחבר בין חלקה הצפוני לדרומי. בעבר היה בו מחסום שתחם את אזור ההפרדה של האו"ם בין שני חלקי העיר. המחסום  הוסר בשנת 2008 והרחוב הפך למעבר בין ניקוסיה הצפונית לדרומית. על מגדל שאקולה שבמרכז הרחוב,  ניתן לטפס ולערוך תצפית על העיר כולה.

עלות השהייה במלון שלושה כוכבים בניקוסיה היא 95.67 אירו ללילה, במלון ארבעה כוכבים יגיע המחיר ל-111.53 אירו ללילה והמחיר הממוצע ללילה במלון חמישה כוכבים בעיר, עומד על  232.57 אירו.

חלק בלתי נפרד מהבילוי והנפש בניקוסיה ובקפריסין כולה, הוא התענגות על מטעמי המטבח הקפריסאי, המושפעים לא מעט מהמטבח היווני והמטבח הטורקי.

לא כדאי לוותר על צלוחיות המזה עם מיני הסלטים המוגשות בתחילת הארוחה, מנות הבשר המוכרות בשמות סופלאקי, שפטליה וקלפטיקו, גבינת החלומי המקומית הידועה, הדולמה, (עלי הגפן המקומיים) וכמובן הדגים ופירות הים.

חיי תרבות ופנאי בניקוסיה

לטובת שוחרי התרבות, ההיסטוריה והטבע, פועלים בעיר ניקוסיה כ-18 מוזיאונים. יש בהם את  מוזיאון להיסטוריה של הטבע המציג מאובנים וסלעים ואת "מוזיאון קפריסין", המציג תערוכה ארכיאולוגית גדולה עם פריטים מתקופת האבן ועד לתקופה הרומית שהתגלו באי, בהם מטבעות, פסלים, תכשיטים וחפצי בית.

"המוזיאון הביזנטי" של ניקוסיה, הממוקם בקתדרלת סנט ג'ון, מציג תערוכת אמנות ביזנטית הכוללת שרידי פסיפסים וציורי קיר עתיקים ופריטי קדושה נוצריים המתוארכים לשנים 800 -1900 לספירה בהם כלי קודש, אפודים של אנשי דת, ציורים עתיקים וספרים.

"המוזיאון האתנוגרפי של קפריסין", השוכן בארמון מהמאה ה-15, מוקדש לעומת זאת לעבודות יד מסורתיות קפריסאיות כמו רקמות, אריגי תחרה, כלי חרס ועוד, לצד כלי חקלאות היסטוריים.
בנוסף על אלה, ניתן למצוא בעיר מוזיאונים נישתיים יותר, כמו מוזיאון המוקדש למשטרה, את מוזיאון הדואר ושני מוזיאונים שישמחו את חובבי הרכב, האחד מציג אופנועים עתיקים והשני, מכוניות קלאסיות.

כלכלה ועסקים במחוז ניקוסיה

כלכלת מחוז ניקוסיה מבוססת בעיקר על חקלאות, בנייה ותיירות. שוק הנדל"ן במחוז בפרט ובקפריסין בכלל, נוסק בשנים האחרונות ומספר רכישות הנכסים על ידי אזרחים זרים ומשקיעים, עלה במהלכן בעשרות אחוזים.
הנגישות לעיר היא נוחה, מאחר שהיא ממוקמת במרכז האי ומקושרת לערים אחרות ברשת של כבישים מודרניים. משרתים את העיר שני נמלי תעופה בינלאומיים, האחד בלרנקה, מרחק 52 ק"מ מניקוסיה והשני בפאפוס, במרחק של 142 ק"מ.

תחבורה ציבורית בניקוסיה

בתוך ניקוסיה עצמה, קל להתנהל באמצעות התחבורה הציבורית, עם שירות אוטובוסים אמין וחברות מוניות רבות וזמינות. תעריפי הנסיעה במונית בקפריסין מוסדרים על פי חוק וחלה על הנהגים חובת שימוש במונה. החל משנת 2011, פועל בעיר לצורכי תעבורה, גם מיזם אופניים שיתופיים.

ניתן להשתמש בשירות האוטובוסים היעיל של קפריסין, הפועל בכל ימות השבוע, גם למעבר בין הערים והעיירות ולהגעה מנמלי התעופה ואליהם.

לצד כל אלה, ניתן כמובן לשכור רכב בקפריסין. זוהי דרך נוחה להתנייד, אבל יש לזכור שבאי נוהגים, על פי המסורת הבריטית, בצד שמאל של הכביש. מרבית הכבישים באי מתוחזקים.

שוק הנדל"ן במחוז ניקוסיה: מגמות עדכניות ותחזיות לעתיד

שוק הנדל"ן במחוז ניקוסיה נמצא במגמת עלייה, שעתידה על פי התחזיות גם להימשך. המחירים באי יציבים יחסית ויש פוטנציאל צמיחה לטווח הארוך.

בעיר מגוון רחב של נכסי נדל"ן למכירה, מדירות סטודיו קטנות ועד לווילות ובתים מרווחים, עם נגישות למגוון תשתיות, כמו מתקני בריאות, חינוך, קניות ובידור. מחיריהם של נכסי הנדל"ן בקפריסין נמוכים משמעותית מאלה שבישראל והתשואות גבוהות יותר, כך שמדובר ללא ספק בהשקעה משתלמת.

מחירה הממוצע של דירת שני חדרים בגודל 75-80  מ"ר בניקוסיה וסביבותיה, הוא כ-3,000 אירו למ"ר. בניקוסיה ניתן למצוא גם דירות של 1-3 חדרים, במחירים שבין 300-400 אלף אירו. דירת חדר בקומפלקס מגורים, תעלה סביב 160 אלף אירו. וילה גדולה, יכולה להימכר בטווח מחירים של 300 אלף אירו ומעלה.

מיקומה המרכזי של ניקוסיה והיותה מרכז תרבותי, תיירותי ופיננסי, מביא לביקוש גבוה מצד אנשי עסקים ותיירים, לשכירת דירות בעיר וסביבותיה, מה שמאפשר תשואה יציבה, של  6%-5% בשנה על השכרה. מדובר בתשואה גבוהה מהתשואות שניתן להשיג בישראל, אך היא תלויה כמובן גם בסוג הנכס, במיקומו ובגובה השכירות.

קפריסין מציעה הקלות במיסוי למשקיעים זרים. המס הנגבה מסתכם ב-19% ממחיר הנכס והוא כולל מע"מ, מס העברה, מס בולים ועמלה משפטית. בנוסף, יש לשלם מס הכנסה על רווח משכירות ומס רווחי הון, עם מכירת הנכס, אלא אם הוא נמצא בבעלותכם זה חמש שנים לפחות.

במידה והתקבלה החלטה למכור או להשכיר את הנכס לאחר חמש שנים, שיעור המע"מ המופחת יחושב באופן יחסי לתקופה שבין חמש לעשר שנים. כלומר, החל מהשנה החמישית ואילך, שיעור המע"מ ילך ויקטן באופן יחסי עד לשנת האחזקה העשירית בנכס

יעדים להשקעות נדל"ן במחוז ניקוסיה

לצד העיר ניקוסיה, יש פרברים המציעים גם הם הזדמנויות נדל"ן מעניינות, במחירים אטרקטיביים:

• אנגומי (Engomi) – רובע עשיר ומטופח, שבו ניתן למצוא וילות מפוארות ומבנים של כמה שגרירויות, המתאים למי שמוכן להשקיע סכום משמעותי.
• סטרובולוס (Strovolos) – מועצה המאכלסת למעלה מ-70 אלף תושבים, ספוגה בהיסטוריה ותרבות, אירועי אמנות ובידור.
• אגלנציה (Aglandjia) – פרבר הנחשב לריאה הירוקה של ניקוסיה, עם פארקים לאומיים ויערות, לצד מרכזי קניות ובידור וכן קמפוס אוניברסיטת קפריסין, מהיעדים המוצלחים להשקעה בנדל"ן בניקוסיה ובקפריסין בכלל.
• לאציה (Latsia) – מהפרברים הגדולים של ניקוסיה, המאכלס כ-20 אלף איש ואזור עשיר תרבותית, עם תשתיות כמו קניון, אצטדיון ובית חולים.

טיפים לבחירת נכס להשקעה בניקוסיה

לפני שמחליטים לרכוש נכס בניקוסיה, יש להגדיר את מטרת הרכישה. האם תהיה זו השקעת נדל"ן לצורך רווח משכירות או ממכירה ברווח, או מאידך, רכישת בית נופש או דירה, למגורים מלאים או חלקיים בעיר.

חשוב כמובן להכיר היטב את מגבלות התקציב, הן כהון עצמי התחלתי לרכישה והן להחזרי משכנתה בהמשך. יש ללמוד ולהכיר את שוק הנדל"ן בקפריסין, את טווח המחירים, נושא המיסוי, אזורי המגורים השונים והתשואות. חשוב גם להכיר את הרכב האוכלוסייה באזורים השונים ואת מגמות האכלוס, כדי לזהות יעדים בצמיחה, עם הזדמנויות השקעה משתלמות. אל דאגה, המומחים של RD נדל"ן יכינו אתכם היטב לקראת ההשקעה וילוו אתכם יד ביד אל עבר השקעה מוצלחת.

מאחר שקל מאוד להתבלבל בתחום הנרחב של השקעות נדל"ן, חשוב להתקבע, לאחר בדיקה, על יעד מסוים שנבחר ולא להתפתות להצעות אחרות.

רילוקיישן למחוז ניקוסיה

מאחר שניקוסיה היא עיר תוססת, עם קהילה מגוונת, תרבות עשירה, אזורי בילוי לצד פארקים וגנים, תחבורה ציבורית יעילה, מגוון אפשרויות חינוך, בריאות וקניות ותחושת קהילתיות, היא יכולה להיות גם יעד לרילוקיישן.

הגירה לקפריסין, כרוכה בקבלת תושבות קבע. קפריסין היא מהמדינות הבודדות באיחוד האירופי, המאפשרות קבלת אזרחות על בסיס השקעה כספית וכחלק מדרישות נוספות ברות השגה, גם ללא צורך להתגורר בה בפועל או לדבר את השפה המקומית.

התנאי לקבלת תושבות קבע או אזרחות קפריסאית, הוא רכישת נדל"ן באי בשווי 300 אלף אירו לפחות, בתוספת 19% מע"מ. תנאים נוספים הם פתיחת חשבון בנק מקומי, גיל 25 ומעלה, דרכון בתוקף, אישור על הכנסה והיעדר עבר פלילי.

ישראלים שקיבלו היתר לתושבות קבע בקפריסין ועברו להתגורר שם, יש לדעת, מפסיקים להיחשב כתושבי ישראל לצורכי מס, כך שלא נדרש מהם לשלם מיסים גם בישראל, או לדווח לרשויות המס בישראל על רווחים שנעשו מחוצה לה וכתושבי קפריסין, יזכו בהקלות והטבות מס ולעיתים גם פטור. כל זאת בתנאי שפנו למע"מ ומס ההכנסה וביקשו לבצע הליך של ניתוק תושבות. הליך מסוג זה הוא בכפיפות לשהייה של לפחות 185 יום בשנה באי והוכחות בכל נקודות זמן שהיא שמרכז החיים עבר מישראל לקפריסין.

סיכום והמלצות

ניקוסיה היא יעד מעולה להשקעות נדל"ן בעיקר למשקיעים מישראל הסמוכה. לפני שמחליטים על המהלך, יש להגדיר את מטרות הרכישה, האם היא נועדה לשימוש אישי או כהשקעה לצורכי רווח, יש לבדוק היטב את היצע נכסי הנדל"ן ומיקומיהם, את התמחור ואת התשואה הצפויה וללמוד על החוקים הנהוגים בנושא, באי קפריסין.