האם כדאי לרכוש נדל"ן בקפריסין הטורקית? [נדל"ן צפון קפריסין]

לקוחות רבים נתקלים במודעות לרכישת נדל"ן בחלקה הצפוני של קפריסין,

אזור הידוע בכינויו ״קפריסין הטורקית״. היא נחשבת כ״יהלום לא מלוטש״, משופעת בשטחים שנראים כאילו צוירו ביד אמן והיא משובצת בכפרים קטנים ומקסימים.

קפריסין הצפונית נראית כמו הזדמנות מצוינת ובעלת פוטנציאל רווח גדול,

ואכן, משקיעים רבים מתפתים להשקיע בה בשל כל מה שמנינו כאן.

אולם, אם אתם מתכוונים לעשות צעד בכיוון או מתפתים לעשות עסקה שנראה כי היא הולכת להניב לכם רווח מצוין לכל מ״ר,

חשוב שתבינו את ההיסטוריה של המקום ואת ההשלכות של אותה היסטוריה ומה שקורה באזור כיום.

קצת על קפריסין הטורקית

קפריסין הטורקית או בשמה הרשמי יותר, הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין,

הכריזה על עצמאות בשנת 1983, אולם למרות זאת היא לא הוכרה כמדינה על ידי אף מדינה אחרת בעולם,

למעט אזרבאיג׳ן וטורקיה.

למרות ששטחה מהווה כ 37% משטחה של קפריסין,

מדינות העולם, האו״ם וארגונים בינלאומיים נוספים רואים את רפובליקת קפריסין (קפריסין היוונית) כריבונית החוקית בשטחה של קפריסין.

כמו כן, טורקיה היא המדינה היחידה שאינה מכירה בקפריסין היוונית והיא תומכת ברפובליקה הטורקית של צפון קפריסין מבחינה כלכלית, דיפלומטית וצבאית.

השפה הרשמית במדינה הים תיכונית השוכנת בצפון קפריסין היא טורקית והיא אינה חלק מגוש האירו.

למרות שצפון קפריסין נהנית מתיירות נכנסת וענף זה נחשב לאחד ממקורות ההכנסה העיקריים בה,

היא פחות מתויירת משכנתה הדרומית ותיירים רבים מהעולם כולו ובמיוחד מאנגליה מעדיפים להגיע דווקא לקפריסין היוונית.

לאור הדברים הללו, חשוב לדעת שלמרות שבשנים האחרונות,

השקעות הנדל״ן בצפון קפריסין צוברות תאוצה וניתן לראות ישראלים רבים המבקשים להשקיע בה ואף עושים זאת בפועל,

כאשר אתם מבקשים לרכוש נכס כמו דירה חדשה, יד שניה או כל נכס אחר, חשוב שתהיו זהירים ותבינו את הלכות המקום ואת התנאים השוררים במדינה זו.

בקפריסין הטורקית תוכלו למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים,

אולם לא בטוח שכדאי להביא רק את המחיר בחשבון ומה שכן בטוח זה,

שצריך להסתכל על התמונה כולה.

לכן, הכנו עבורכם מספר ציוני דרך אותם כדאי לדעת ועוד יותר מכך, כדאי לקחת בחשבון,

בבואכם לשקול כל עסקה הנקרית בדרככם ברפובליקה הטורקית של צפון קפריסין.

על מעמדם החוקי של הנכסים

בשנת 1975 חולק האי קפריסין לאחר ניסיון הפיכה צבאית ומשפחות רבות,

קפריסאיות-יווניות נאלצו לברוח ולנטוש את בתיהן בצפון.

זה גם מה שקרה לקפריסאים טורקים רבים שנטשו את ביתם בדרום או פשוט גורשו.

מצב זה מעמיד את הנכסים בטורקיה הצפונית בסימן שאלה ולכן,

אחד הדברים שחשוב שתעשו זה לבדוק את שטרי הבעלות על הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע לפני שמבצעים את העסקה.

להלן ארבעה מסמכים המעידים על בעלות, אותם חשוב שתכירו:

Pre 1974 Turkish Free hold title

שטח או נכס שהיה קיים בבעלות טורקית לפני שנת 1974.

במקרה שכזה, ניתן להשקיע בנכס בבטחה.

Pre 1974 Foreign Freehold Title

שטח או נכס שהיה בבעלותו של אזרח שאינו טורקי (זר) לפני שנת 1974.

במקרה שכזה, ניתן להשקיע בנכס בבטחה.

TRNC Exchange Title

שטח או נכס שהיה בבעלות קפריסאי-יווני,

אולם ניתן לקפריסאי-טורקי שברח מדרום קפריסין ואיבד את הנכס שלו כתוצאה מכך.

שטחים או נכסים אלה מגובים בשטר קניין.

במקרה שכזה, ניתן להשקיע בבטחה.

TMD TRNC

שטח או נכס שהיה בבעלות קפריסאי-יווני,

אולם ניתן לקפריסאי-טורקי ששירת בצבא או נלחם במלחמה.

אופציה נוספת היא שהאדם קיבל את הנכס במטרה לעודד הגירה לקפריסין הצפונית.

במקרה שכזה, ניתן להשקיע, אך הוא פחות בטוח מהשלושה שמנינו למעלה.

שטרי מכר (Title Deeds)

שטרי מכר הם הדרך החוקית בה ניתן לרשום נכסים בקפריסין הטורקית.

יחד עם זאת, כאשר שטרי המכר הללו מופקים בגין רכישת נכס,

הם אינם מוכרים על ידי אף מדינה בעולם למעט טורקיה ועל כן,אין להם תוקף חוקי או משפטי כלשהו.

כל זמן שהכל בסדר, לא תצטרכו לחשוש אולם,

כפי שידוע הדברים לא תמיד קורים כפי שאנו מצפים ואתם עלולים להיקלע למצב שבו תצטרכו התערבות של ערכאות מחוץ למדינה ובמקרה הזה, יהיה קשה לכם יותר.

הנדל״ן כמנוף לקבלת אזרחות אירופית או אישור תושבות

אחת ההטבות המרכזיות העולות מהשקעה בנדל״ן בקפריסין היוונית,

היא העובדה שבהשקעת סכום של 300 אלף אירו,

תוכלו ליהנות מאישור תושבות ולהרוויח את כל ההטבות העולות מכך,

(כפי שניתן למצוא בקטגוריית תושבות בקפריסין) כך שלמעשה הכסף שהשקעתם יהיה שווה לכם יותר בשכלול הכולל.

השקעה בצד הצפוני, לא תעניק לכם זכאות לתושבות קבע או אזרחות אירופית וזהו שיקול מרכזי ומשמעותי אותו צריך לקחת בחשבון בבואכם לעשות השקעה.

מבט אל העתיד

בשנים האחרונות מתקיימים דיונים בין הנהגות שני חלקי האי באשר לסוגי ההסדרות שיתקיימו בין שני החלק הדרומי והצפוני.

אם הסכם מסוג זה אכן יקרום עור וגידים, אנו צפויים להסדרה של נכסים שהיו בעבר בבעלותם של קפריסאים יווניים.

הסדרה מסוג זה עלולה להתבטא בהחזר מלא או חלקי של הנכסים הללו לבעליהם המקוריים או שילוב של החזר עם פיצוי.

לכן יש לקחת בחשבון שרכישת נכסים בצד הצפוני עלולה להוריד משמעותית את רמת הביטחון של רוכשי נכסים בצד הצפוני.

הגנה משפטית

אמנם, עסקאות נדל״ן מגובות בחוזה, אך כל מי שחתם אי פעם על חוזה יודע שלעיתים מתגלעות מחלוקות בין הרוכשים לקונים.

היה ונולד הצורך בהתדיינות משפטית באשר למחלוקות שהתעוררו עם רכישת הנכס בצידו הצפוני של האי,

אם השקעתם, קחו בחשבון כי לא תהיו מוגנים על פי החוק האירופי או הקפריסאי.

כלומר, אתם עלולים למצוא עצמכם מוגבלים בשימוש בכלים משפטיים למעט בתי המשפט של הצד הצפוני אשר כאמור,

אינם מוכרים על ידי שום גורם אחר מלבד הצד הצפוני וטורקיה.

חשיפה לתביעות משפטיות

אל תגידו ״לי זה לא יקרה״!

אפוסטולידס נגד אורמס הוא מקרה של תביעה משפטית הממחיש את הבעייתיות הקיימת בטורקיה הצפונית בכל הקשור לרכישת נכס במקום.

מה שקרה הוא שמשקיע בריטי החליט לרכוש נכס בצידו הצפוני של האי. למזלו הרע של אותו משקיע,

המוכר הטורקי לא אחז בשטרי המכר, שכן הנכס עד מלחמת 1974 היה רשום על שם הבעלים המקוריים שהיו יוונים ושפונו מהבית שלהם בכוח הזרוע במהלך המלחמה.

בדיון בבית המשפט נפסק על פי דין שיש להשיב את הנכס לבעליו המקורי.

כלומר, הוא הופקע מידיו של המשקיע הבריטי שלא קיבל שום פיצוי על כך ולא רק זאת,

אלא שנפסקו לטובת הבעלים המקוריים פיצויים כספיים על הנזקים שקרו בנכס.

תוכלו למצוא מידע נוסף על פסק דין זה, בלינק הבא:

https://en.wikipedia.org/wiki/Apostolides_v_Orams

לסיכום

בסופו של דבר, כשאנחנו עומדים בפני השקעה כספית,

אם זה במדינה שלנו או במקום אחר בעולם,

כדאי שיעמדו לרשותנו כל הנתונים על מנת שנוכל לבצע החלטה מושכלת,

שנבין את השוק המקומי, את האקלים הפוליטי ואת המצב הכלכלי במדינה.

כדאי שנערוך ״טבלה״ ובה כל הפלוסים ומינוסים להשקעה במקום ספציפי ונבין גם האם יש ערך מוסף להשקעה שלנו.

שאלות ותשובות

מה צריך לדעת על על מעמדם החוקי של נכסים בקפריסין הטורקית?

בשנת 1975 חולק האי קפריסין לאחר ניסיון הפיכה צבאית ומשפחות רבות, קפריסאיות-יווניות נאלצו לברוח ולנטוש את בתיהן בצפון. זה גם מה שקרה לקפריסאים טורקים רבים שנטשו את ביתם בדרום או פשוט גורשו. מצב זה מעמיד את הנכסים בטורקיה הצפונית בסימן שאלה ולכן אחד הדברים שחשוב שתעשו זה לבדוק את שטרי הבעלות על הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע לפני שמבצעים את העסקה.

מה הם ארבעת המסמכים המעידים על בעלות, אותם חשוב שתכירו?

Pre 1974 Turkish Free hold title , Pre 1974 Foreign Freehold Title , TRNC Exchange Title, TMD TRNC – ליותר פרטים כנסו למאמר

מה הם שטחי מכר?

שטרי מכר הם הדרך החוקית בה ניתן לרשום נכסים בקפריסין הטורקית. יחד עם זאת, כאשר שטרי המכר הללו מופקים בגין רכישת נכס, הם אינם מוכרים על ידי אף מדינה בעולם למעט טורקיה ועל כן, אין להם תוקף חוקי או משפטי כלשהו. כל זמן שהכל בסדר, לא תצטרכו לחשוש אולם, כפי שידוע הדברים לא תמיד קורים כפי שאנו מצפים ואתם עלולים להיקלע למצב שבו תצטרכו התערבות של ערכאות מחוץ למדינה ובמקרה הזה, יהיה קשה לכם יותר.

האם ניתן לקבל תושבות קבע או אזרחות אירופאית בהשקעה בקפריסין הצפונית?

השקעה בצד הצפוני, לא תעניק לכם זכאות לתושבות קבע או אזרחות אירופית וזהו שיקול מרכזי ומשמעותי אותו צריך לקחת בחשבון בבואכם לעשות השקעה.